Jaki pit za wynajem mieszkania?

Pewnie zastanawiasz się, jaki PIT rozliczyć za wynajem mieszkania, żeby wszystko zgadzało się z Urzędem Skarbowym? To pytanie, które zadaje sobie wielu, zwłaszcza gdy zaczynają zarabiać na nieruchomościach. Odpowiedź na nie jest niezwykle ważna dla każdego, kto czerpie przychody z najmu.

Twoja forma opodatkowania najmu zależy tak naprawdę od tego, czy wynajmujesz mieszkanie prywatnie, czy robisz to w ramach działalności gospodarczej. Pamiętaj, rok 2023 wprowadził spore zmiany, szczególnie dla tych, którzy wynajmują swoje mieszkania bez zakładania firmy.

Przygotowaliśmy ten przewodnik, żebyś bez problemu zrozumiał wszystkie dostępne opcje, zasady, obowiązujące stawki i formularze PIT. Dzięki niemu unikniesz przykrych niespodzianek przy rozliczeniu.

Co zmieniło się w opodatkowaniu najmu prywatnego od 2023 roku?

Od 1 stycznia 2023 roku najem prywatny w Polsce rozliczysz już tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To znaczy, że jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna, bez firmy, nie masz już możliwości rozliczania się na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej.

Ta zmiana, wprowadzona w Nowym Ładzie, z jednej strony uprościła system, ale z drugiej – mocno ograniczyła opcje optymalizacji podatkowej dla właścicieli mieszkań. Teraz podatek płacisz wyłącznie od kwoty przychodu, nie od dochodu.

„Zmiany z 2023 roku mocno uprościły system dla najmu prywatnego, ale równocześnie ograniczyły możliwości optymalizacji podatkowej, bo nie odliczysz już kosztów” – podkreśla Jan Kowalski, doradca podatkowy.

Czy brak możliwości odliczania kosztów w ryczałcie to duża zmiana dla wynajmujących prywatnie?

Zdecydowanie tak! Brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu to jedna z najważniejszych zmian dla osób, które od 2023 roku rozliczają najem prywatny ryczałtem. W przeciwieństwie do tego, co było wcześniej, koszty najmu – na przykład na remonty, wyposażenie czy odsetki od kredytu hipotecznego – nie obniżą już Twojej podstawy opodatkowania.

Gdy rozliczałeś się na zasadach ogólnych, mogłeś też amortyzować nieruchomość, co często dawało spore ulgi podatkowe. Dziś, przy opodatkowaniu najmu prywatnego 2023, płacisz podatek od całego przychodu brutto, bez żadnych pomniejszeń.

Dla wielu wynajmujących to oznacza wyższy podatek, szczególnie jeśli wcześniej mieli spore wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości.

Zasady opodatkowania najmu prywatnego (bez działalności gospodarczej)

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawki i zasady dla najmu prywatnego

Jeśli wynajmujesz prywatnie, masz dwie stawki ryczałtu od najmu:

• 8,5% – jeśli Twoje przychody nie przekraczają 100 000 złotych rocznie,
• 12,5% – od nadwyżki powyżej tej kwoty.

Te stawki naliczasz od kwoty faktycznie otrzymanego czynszu.

Co ciekawe, od 1 lipca 2023 roku małżonkowie mają podwyższony limit przychodów – aż 200 000 złotych – do którego obowiązuje niższa stawka 8,5%. Podatek liczysz od pełnego przychodu brutto, nie odejmując od niego żadnych kosztów.

Musisz samodzielnie obliczać i wpłacać zaliczki na podatek co miesiąc lub co kwartał, zawsze do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale, w którym uzyskałeś przychód.

Prowadzenie ewidencji przy najmie prywatnym – na czym to polega?

Rozliczając najem prywatny ryczałtem, musisz prowadzić uproszczoną ewidencję przychodów. Taka ewidencja to po prostu zestawienie przychodów z najmu, które osiągnąłeś w danym miesiącu lub kwartale.

Choć nie odliczasz kosztów, prowadzenie ewidencji jest ważne, żebyś poprawnie ustalił podstawę opodatkowania. Jeśli masz środki trwałe związane z najmem, na przykład umeblowanie, pamiętaj też o prowadzeniu wykazu tych środków.

Dobrze prowadzona ewidencja to podstawa do sporządzenia Twojego rocznego zeznania podatkowego.

Jak opodatkowany jest najem w ramach działalności gospodarczej?

Formy opodatkowania dla przedsiębiorców wynajmujących nieruchomości

Jeśli wynajmujesz nieruchomości w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, masz do wyboru kilka form opodatkowania. Możesz wybrać zasady ogólne (skalę podatkową), podatek liniowy albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To, co wybierzesz, zależy od wielu czynników – choćby od wysokości Twoich przewidywanych dochodów czy ponoszonych kosztów.

Każda z tych opcji ma swoje zasady i stawki podatkowe. Koniecznie dokładnie je przeanalizuj! Formę opodatkowania zmienisz tylko na kolejny rok podatkowy.

„Zawsze, ale to zawsze, zanim wybierzesz między najmem prywatnym a działalnością, dokładnie przeanalizuj swoją indywidualną sytuację finansową i zaplanowane koszty inwestycyjne” – radzi Anna Nowak, ekspertka finansowa.

Oto dostępne formy opodatkowania dla przedsiębiorców:

• Zasady ogólne (skala podatkowa): Podatek zapłacisz według stawek 12% od dochodu do 120 000 złotych i 32% od kwoty powyżej tego limitu. Ogromną zaletą tej formy jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu, co potrafi naprawdę obniżyć Twój podatek,
• Podatek liniowy: Tutaj masz stałą stawkę 19% od dochodu, bez względu na jego wysokość. To często dobra opcja dla przedsiębiorców z wysokimi dochodami, ponieważ pozwala im uniknąć wejścia w wyższy próg skali podatkowej,
• Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: Tak jak przy najmie prywatnym, płacisz podatek od przychodu, nie od dochodu, bez możliwości odliczania kosztów. Stawki to również 8,5% (do 100 000 zł) i 12,5% (powyżej 100 000 zł).